Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) memiliki banyak manfaat untuk berbagai keperluan. Seperti harga jual properti, harga jual rumah, harga jual mobil, dan lain sebagainya. 

Jika harga jual ternyata lebih tinggi dari harga asli, maka ada kejanggalan yang patut dicurigai.

Selain itu, hal ini juga memiliki kegunaan untuk memperhitungkan biaya lain saat proses jual beli sedang berlangsung. 

Bahkan, ini menjadi patokan dalam perhitungan biaya transaksi yang harus dikeluarkan.

Apa itu NJOP?

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) adalah dokumen penting yang hampir mirip dengan akta jual beli dan sertifikat hak milik yang berisi Pajak Bumi dan Bagunana. 

Apalagi jika Anda berminat melakukan transaksi jual beli properti.

Dengan menggunakan dokumen ini, Anda bisa menebak besaran Pajak Bumi dan Bangunan setelah berhasil melakukan transaksi.

Selain itu, dokumen ini bisa Anda gunakan untuk menentukan harga terendah properti. 

Jadi, Anda akan rugi jika tidak mengetahui dan memahami tentang dokumen ini ketika membeli sebuah properti.

Bahkan, dokumen ini sudah tertera dalam Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 yang berisi tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah. Dokumen ini akan mencakup perolehan harga rata-rata transaksi jual beli dengan cara yang wajar.

Jika ternyata tidak ada transaksi jual beli, maka NJOP akan ditentukan dengan melakukan perbandingan harga lain. Namun, untuk objeknya harus sejenis atau menggunakan nilai perolehan yang baru.

Fungsi NJOP

Nilai Jual Objek Pajak berfungsi untuk menjadi patokan harga properti paling minimal.

Misalnya, Anda memiliki pikiran ingin membeli sebuah tanah, maka gunakanlah dokumen ini untuk menentukan harga belinya.

Jika harga beli lebih tinggi dari NJOP, maka harga penawarannya sangat mahal dan tidak sesuai.

Sementara jika harga lebih murah, Anda patut curiga karena bisa saja ada hal tak lazim dari properti tersebut.

Dengan begitu, Anda akan menjadi lebih berhati-hati dalam menentukan langkah selanjutnya.

Ini juga dapat Anda jadikan sebagai bahan pertimbangan, apakah akan melanjutkan transaksi atau tidak.

Cara Menghitung Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

Karena memiliki sifat yang tidak tetap, untuk menentukannya harus bergantung pada harga jual tanah dan bagunan yang bersangkutan.

Secara umum, dokumen ini akan menentukan harga properti di perkotaan. Biasanya, harganya akan jauh lebih besar dari wilayah pinggiran.

Walaupun begitu, wilayah pinggiran akan mengalami kenaikan jika perkembangan wilayah tersebut terjadi secara signifikan.

Sebagai contoh, harga jual di kota Bekasi, baik kota maupun kabupaten sudah mengalami banyak perkembangan, khususnya segi pembangunan infrastruktur daerah.

Lantas, bagaimana cara untuk menentukan NJOP? Jika sudah tersedia transaksi jual beli, maka Anda bisa menentukannya dengan tiga cara berikut ini:

1. Lakukan Perbandingan Harga dengan Objek Sejenis

Untuk menentukan Nilai Jual Objek Pajak, Anda bisa memperbandingkan harganya dengan objek pajak lain yang sejenis.

Maksudnya, pajak harus berdekatan dengan lokasi dan memiliki spesifikasi yang mirip.

2. Menyamakan NJOP Pengganti

Jika di lokasi tidak ada objek yang sejenis, maka Anda dapat menentukannya menggunakan perolehan NJOP pengganti. Hal ini bertujuan agar Anda bisa menentukannya yang berasal dari hasil pendapatan objek pajak.

3. Membuat Nilai Perolehan Baru

Dengan menggunakan cara ketiga, Anda bisa menghitung total biaya yang harus dikeluarkan saat menentukan objek pajak. Akan tetapi, pastikan bahwa Anda sudah memperhatikan kondisi properti terlebih dahulu.

Jika terjadi masalah pada kondisi properti, maka total biaya yang sudah Anda keluarkan harus dikurangi. Pengurangan dilakukan untuk menyesuaikan kondisi fisik properti.

Rumus Hitung NJOP

Agar dapat membandingkan harga properti dengan objek sejenis dan di wilayah yang sama, maka sebaiknya tidak hanya sang penjual saja yang melakukannya.

Sebagai orang yang akan membelinya, Anda bisa melakukan hal serupa. Jadi, Anda bisa meminimalisir kemungkinan terjadinya penipuan dan kerugian.

Setelah melakukan perbandingan pada harga objek yang sejenis, hitung juga Nilai Jual Objek Pajaknya. Berikut ini langkah-langkah yang bisa Anda gunakan:

1. Mencari tahu tentang NJOP/meter.
2. Menghitung berapa total luas bumi atau tanah.
3. Menghitung total luas bangunan di lokasi.

Contoh Menghitungnya

Setelah Anda melakukan langkah-langkah di atas, nah berikut cara dan contoh menghitung total harga bangunan, total harga tanah, dan nilai jual rumah.

Contohnya :

Anda ingin membeli rumah dalam sebuah komplek perumahan dengan luas tanah 70 m2 dan bangunan dengan luas 30 m2.

Misalnya, NJOP/meter di Kecamatan Ulujami, Kabupaten Pemalang adalah Rp800.000,00 per meter (tanah), sementara untuk bangunannya adalah Rp1.200.000,00.

Lalu, berapakah total harga bagunan, total harga tanah, dan nilai jual rumah? Berikut cara menghitungnya:

1. Total Harga Bangunan

Luas bangunan x NJOP/meter bangunan = 30 m2 x Rp1.200.000.00 = Rp36.000.000,00.

2. Total Harga Tanah 

Luas tanah x NJOP/meter tanah = 70 m2 x Rp800.000,00 = Rp 56.000.00.

3. Nilai Jual Rumah

Total harga bangunan + total harga tanah = Rp36.000.000,00 + Rp56.000.00 = Rp36.056.000,00.

Dari perhitungan di atas, maka diketahui bahwa nilai jual rumah dalam komplek yang akan Anda beli adalah Rp36.056.000,00.

Tentang NJOP/meter

Agar Anda mengetahui NJOP dengan detail, maka Anda juga perlu memahami tentang NJOP/meter.

NJOP/meter adalah taksiran harga tanah dan bagunan yang perhitungannya menggunakan luas dan zona properti yang bersangkutan.

Nah untuk mengetahui luas tersebut, Anda harus datang langsung ke lokasi dimana tanah dan bangunan dijual.

Sebagai contoh, Anda ingin membeli rumah di komplek melati dengan kisaran harga Rp300.000.000,00 sampai Rp400.000.000,00. 

Untuk mengetahui NJOP/meter dari properti, maka Anda harus mencari tahu informasi ke kantor kecamatan sekitar komplek melati.

Selain itu, Anda juga bisa melihatnya di situs resmi yang sudah pemerintah daerah buat.

Untuk Anda yang ada di wilayah DKI Jakarta, Pemerintah Provinsi telah menetapkan NJOP setiap tahun melalui Peraturan Gubernur.

Oleh sebab itu, Anda bisa dengan mudah mengeceknya secara online berdasarkan Peraturan Gubernur yang sudah dibuat.

Agar Anda bisa menemukan data Nilai Jual Objek Pajak, Anda bisa mengunjungi situs web Badan Pajak dan Retribusi Daerah (BPRD) Jakarta. Untuk daerah lain, cek sesuai daerahnya, ya.

Nah, setelah itu Anda bisa mengunduhnya dan mengecek kumpulan aturan yang sudah PBB tetapkan.

Pada laman tersebut, nantinya akan ada tautan yang berisi aturan terbaru tentang Nilai Jual Objek Pajak secara online.

Kelebihan dan Kelemahan

Walaupun menjadi penentu dalam perhitungan harga, Nilai Jual Objek Pajak memiliki kelebihan dan kekurangannya tersendiri. 

Kelebihan dari dokumen ini adalah menjadi acuan untuk harga properti. Jadi, harga-harga akan disesuaikan dengan nilai wilayah.

Sedangkan kekurangannya adalah tidak bisa membedakan lokasi bangunan. Sehingga, harga tidak akan bisa membedakan tipe bangunan yang ada di sekitar.  

Siap Beli Properti Tanpa Perlu Khawatir

Setelah memahami berbagai cangkupan tentang NJOP, Anda tidak perlu merasa khawatir untuk membeli sebuah properti.

Pastikan Anda membeli properti sesuai kebutuhan dan modal yang Anda miliki. 

Bank Lescadana menawarkan produk Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dengan bunga rendah. 

Proses pengajuan cepat, persyaratan mudah, tentunya aman dan terpercaya. 

Untuk informasi lebih lengkap, langsung saja hubungi tim kami.